매도인·매수인세금·거래비용 CHECK UP ✔
매도인 입력값 개인 양도세 · 법인 처분손익 계산
매도 중개보수는 양도가액 × 0.9%로 자동 고정 계산하고, 중개보수 부가세 10%를 별도 반영합니다. 이 금액은 매도인 양도비/필요경비 성격으로 양도차익 계산에서 차감합니다.
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매도인 공식 · 법규설명
매수인 입력값 취득세·초기자금 계산
건물분 가액을 입력하면 건물분 부가세가 자동 계산됩니다.
부가세 제외 매매가액을 취득세 과세표준으로 간이 적용해 취득세 계열 4.6%와 매수 중개보수 0.9%를 각각 자동 계산하고, 중개보수 부가세 10%를 별도 반영합니다. 토지분에는 부가세를 계산하지 않고, 건물분 가액에 대해서만 부가세 10%를 자동 계산합니다.
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매수인 공식 · 법규설명
매수인 취득세·초기자금 공식 · 법규설명
참고자료: 이 설명은 중개사 상담용 간이 추정 기준입니다. 실제 취득세·부가세·환급 여부는 물건 종류, 토지·건물 안분, 사업자 여부, 과세사업 사용 여부, 감면·중과 여부, 계약서 작성 방식에 따라 달라질 수 있으므로 최종 안내 전 세무사·법무사 확인이 필요합니다.
1. 취득세는 누가 부담하나
취득세 계열 세금은 부동산을 사는 사람, 즉 매수인이 부담합니다. 이 계산기의 매수인 칸은 매도인의 양도세와 섞지 않고, 매수인이 취득할 때 준비해야 할 세금·부대비용·초기자금만 계산합니다.
2. 취득세 계열 4.6%
공장·창고·상가·일반토지 등 주택 외 일반 매매는 상담용으로 부가세 제외 매매가액을 취득세 과세표준으로 간이 적용하여 취득세 4.0% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4% = 총 4.6%를 적용합니다.
- 취득세: 부가세 제외 매매가액 × 4.0%
- 농어촌특별세: 부가세 제외 매매가액 × 0.2%
- 지방교육세: 부가세 제외 매매가액 × 0.4%
- 취득세 계열 합계: 부가세 제외 매매가액 × 4.6%
농지, 감면 대상, 중과 대상, 원시취득, 증여·상속, 특수관계 거래 등은 이 4.6% 단순 계산과 다를 수 있습니다. 실제 취득세 과세표준은 신고가액, 시가표준액, 사실상 취득가격, 감면·중과 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
3. 매수 중개보수 0.9%
매수 중개보수 = 부가세 제외 매매가액 × 0.9%로 자동 계산하고, 중개보수 부가세 10%를 별도 반영합니다. 공장·창고·상가·토지 등 주택 외 중개대상물은 상한요율 0.9% 이내에서 협의하는 구조지만, 이 계산기는 보수적으로 0.9%를 강제 적용합니다.
매수 중개보수는 취득세가 아니라 매수 부대비용입니다. 총 초기 결제 필요자금에는 포함하고, 향후 매도 시 취득가액/필요경비 쪽에 반영될 수 있습니다.
4. 토지·건물 안분과 부가세
부가세는 총 매매가액 전체가 아니라 건물분 가액에만 10%를 적용합니다. 토지분은 부가세 면세로 봅니다.
- 건물분 부가세: 건물분 가액 × 10%
- 토지분 부가세: 0원
- 총 매매가액: 토지분 가액 + 건물분 가액이 맞는지 확인합니다.
건물분 부가세 환급/매입세액 공제 가능으로 체크했는데 건물분 가액이 0원이면, 입력폼 아래에 건물분 가액을 입력해야 계산된다는 안내가 표시됩니다.
- 부가세 공제 가능: 초기 결제 필요자금에는 포함하지만, 향후 취득원가 반영 가능액에서는 제외합니다.
- 부가세 공제 불가: 초기 결제 필요자금에도 포함하고, 향후 취득원가 반영 가능액에도 포함합니다.
5. 매수인 총 초기 결제 필요자금
총 초기 결제 필요자금 = 부가세 제외 매매가액 + 취득세 계열 + 매수 중개보수 0.9% + 중개보수 부가세 10% + 법무사·등기비용 + 인지세·채권·기타 취득비용 + 건물분 부가세로 표시합니다.
이 금액은 매수인이 계약·잔금·이전등기 과정에서 준비해야 할 자금 규모를 보기 위한 상담용 금액입니다. 실제 잔금 방식, 부가세 별도 계약, 법무사 견적, 국민주택채권 매입·할인액에 따라 달라질 수 있습니다.
6. 향후 취득원가 반영 가능액
향후 취득원가 반영 가능액 = 부가세 제외 매매가액 + 취득세 계열 + 매수 중개보수 + 중개보수 부가세 + 법무사·등기비용 + 기타 취득비용 + 공제 불가 부가세로 표시합니다.
매수 중개보수, 취득세·농특세·지방교육세, 인지세, 법무사·등기비용 등은 취득에 소요된 부대비용으로서 향후 양도세 계산 시 취득가액/필요경비 쪽에 반영될 수 있습니다. 단, 실제 반영은 증빙과 세무 판단이 필요합니다.
7. 매수 시 주의사항
- 농지는 취득세율·감면 여부가 일반 토지와 다를 수 있습니다.
- 부가세 환급 가능 여부는 사업자등록, 과세사업 사용 여부, 세금계산서 수취 여부, 면세사업 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 토지분·건물분 안분이 불명확하면 부가세와 취득원가 계산이 달라질 수 있습니다.
- 법인 매수, 특수관계 거래, 저가·고가 양수도, 감면·중과 대상은 별도 검토가 필요합니다.
참고 출처
참고 출처
국세청 양도소득세 세율 안내: nts.go.kr
국세청 장기보유특별공제율 안내: nts.go.kr
생활법령정보 부동산 매수인 부담 세금 안내: easylaw.go.kr
국세청 상담자료 필요경비·취득부대비용 안내: call.nts.go.kr